Jaký je rozdíl mezi půjčkou, úvěrem a hypotékou?

Půjčka, úvěr, zápůjčka, spotřebitelský úvěr, hypotéka, hypoúvěr… Finanční trhy v poslední době zaplavilo množství produktů a i odborníci mají občas problém se v nich vyznat. Společným jmenovatelem pro všechny zmíněné produkty není ani to, že jejich sjednáním získáváme určité množství financí. Překvapeni? Pojďme se podívat, v čem se liší ty nejčastější produkty: půjčka, úvěr a hypotéka. 

Půjčka

Půjčka je nyní obecný termín, který v podstatě nemá legislativní ukotvení. Nový občanský zákon (§ 2390-2394) z roku 2012 totiž tento termín nahradil „Zápůjčkou“. Ta vzniká uzavřením smlouvy mezi zapůjčitelem a vydlužitelem, dříve dlužníkem a věřitelem. Zapůjčitel poskytne množství nějaké věci vydlužiteli a ten je povinen ve stanovené době tyto prostředky vrátit. Tím zmíněným „množstvím nějaké věci“ jsou myšleny nejčastěji finance, ale pozor, může se jednat i o movitý majetek. Důležité je zmínit, že smlouva vzniká až ve chvíli, kdy dojde k předání předmětných financí nebo movité věci! Ve smlouvě se obě strany mohou dohodnout i na odměně za zapůjčení, ať už v podobě úroku nebo poplatku. 

Příklad peněžité zápůjčky:

Petr (vydlužitel) si potřebuje půjčit peníze na opravu svého auta a potřebuje je ihned na svůj bankovní účet. Osloví proto svého souseda (zapůjčitel), který mu půjčku na auto rád poskytne a požádá ho o 20000,- Kč. Zapůjčitel peníze (jistinu) zašle Petrovi na jeho účet, a tím je Smlouva o Zápůjčce zpečetěna. V té je navíc stanoveno, že Petr finance vrátí do 30 dnů s úrokem 3 %.

Příklad nepeněžité zápůjčky:

Jana by ráda navštívila rodiče ve vzdáleném městě, ale nechce se jí jet hromadnou dopravu. Půjčí si proto od jedné společnosti osobní automobil. Předáním klíčků od auta vzniká Smlouva o Zápůjčce, ve které se obě strany dohodly, že Jana vrátí zapůjčitelovi auto do 7 dnů a přitom zaplatí poplatek 1000,- Kč za jeho půjčení. 

Úvěr

Úvěr je podobně jako Zápůjčka formou vztahu tentokrát mezi úvěrujícím (věřitel) a úvěrovaným (dlužník). Oproti Zápůjčce se však zásadně liší tím, že ony půjčované prostředky jsou pouze finance, které mohou být zatížený úrokem. Úvěr dále nemůže poskytnout kdokoliv, jako byl soused v předchozím příkladě. Pravidla pro poskytování úvěru totiž upravuje Zákon o spotřebitelském úvěru a ten říká, že úvěr může nabízet pouze subjekt, který má k tomu oprávnění, např. licenci České národní banky. 

U obyčejné půjčky jsme zdůraznili, že smlouva je zpečetěna až ve chvíli, kdy věřitel poskytne dohodnuté plnění (zašle peníze na účet dlužníka). U úvěru je tomu jinak. Samotným podepsáním oběma stranami už je smlouva zpečetěna a zavazuje věřitele, že dohodnuté finance musí dlužníkovi na jeho žádost poskytnout. U půjčky taková povinnost pro věřitele nevzniká a odeslání peněz si může rozmyslet.

Existuje velké množství druhů úvěru, které se člení např.:

podle účelovosti: poskytnutí úvěru může být podmíněno tím, na co získané peníze budou použity, např. na nákup automobilu, rekonstrukci domu atd. Jiné úvěry mohou být tzv. neúčelové, tedy klient získané finance může použít na cokoliv

podle typu výplaty: úvěr může být poskytnut v hotovosti nebo na bankovní účet klienta

podle zajištění: banka může požadovat, že úvěr bude jištěný movitou (automobil) či nemovitou věcí (dům). V případě ztráty schopnosti dlužníka svůj úvěr splácet, může banka tuto movitou i nemovitou věc zpeněžit a zisk z prodeje použít na umoření dluhu.

Příklad úvěru:

René požádal banku o 200.000 Kč na vybavení domácnosti. Obě strany se dohodly, že banka tyto prostředky poskytne s úrokem 10 %. Jedná se přitom o účelový úvěr a René získané finance může použít pouze na nákup nábytku a domácích spotřebičů. René dle smlouvy bude muset každý měsíc hradit 10.000 Kč, než dojde k umoření celého dluhu včetně uvedených úroků. Pokud by se stalo, že není schopný svůj úvěr splácet, banka by mohla přistoupit k prodeji domácího vybavení. Pokud by Reného banka odmítla, stále by měl možnost půjčit si od některé nebankovní společnosti, které často posuzují žádosti individuálně a půjčku by tak mohl získat. Takové online půjčky lze často získat během několika minut.

Hypotéka:

Hypotéka je v současné době asi nejoblíbenějším produktem, jehož prostřednictvím si můžeme splnit sen vlastního bydlení. V podstatě se jedná o druh úvěru (hypoteční úvěr), který je vždy a pouze účelovým úvěrem. Je tedy stanoveno, na co musí být půjčené peníze využity. Zvláštností hypotéky je také tzv. fixace. Ta určuje dobu, po kterou je pěvně stanovená výše úroku a věřitel ji nemůže měnit. Po dobu fixace není běžné, že by banka v případě předčasného splacení nepožadovala sankce. Po konci doby fixace lze změnit i věřitele.

Pro získání hypotéky jsou stanoveny poměrně přísné podmínky Českou národní bankou. Tyto podmínky vyjadřují zkratky LTV, DSTI a DTI:

LTV vyjadřuje v procentech poměr mezi hypotečním úvěrem a zástavní hodnotou nemovitosti. Hraniční hodnotou je 90 procent, tedy úvěr může pokrýt maximálně 90 procent hodnoty pořizované nemovitosti. Ovšem doporučení ČNB komerčním bankám zní, aby tlačily hodnotu LTV spíše k 80 procentům. Pokud si chce žadatel o hypotéku koupit dům za 3.400.000 Kč, aby mu byla půjčka schválena, musí mít našetřeno téměř 400.000 Kč a banka poskytne zbylé 3 miliony. V praxi navíc LTV určuje i úrok. Čím vyšší LTV, tím vyšší riziko pro věřitele a o to vyšší úrok.

DSTI je ukazatel dluhu v poměru k čistému měsíčnímu příjmu. Úroveň tohoto dluhu by neměla přesáhnout 40 % čistého příjmu žadatele, vyšší hodnoty již značí vysoké riziko problému s nesplácením, aniž by se muselo nutně jednat o nepříznivé situace v budoucnu, např. ztráta zaměstnání či jen snížení příjmů. Navíc se to netýká jen splácení samotné hypotéky, ale i ostatních dluhů. Jinak řečeno není možné poskytnou hypoteční úvěr na koupi nemovitosti žadateli, který by měsíčně na splácení svých dluhů vydal více jak 40 % ze svého čistého měsíčního příjmu. Splácí-li např. měsíčně své závazky ve výši 7.000 Kč a jeho měsíční příjem je 25.000 Kč, DSTI činí 28 %.

DTI je poměrem poskytovaného úvěru vůči čistému ročnímu příjmu. Dluh žadatele o hypoteční úvěr na koupi domu či bytu by neměl překročit osminásobek jeho čistého příjmu. Je-li výše úvěru např. 3.500.000 Kč a roční čistý příjem 500.000 Kč, hodnota DTI činí 7, tedy úvěr je ve výši sedminásobku ročního čistého příjmu.

Příklad hypotéky:

Klára a Marek chtěli vlastní bydlení, a tak požádali banku o hypoteční úvěr. Jejich vysněný byt stál 3 miliony korun a společně měli našetřeno 300.000 Kč. Od banky proto potřebovali 2.700.000 Kč. Splňovali tedy podmínku LTV, kdy měli našetřeno 10 % z hodnoty nemovitosti. Oba další ukazatele byly také v pořádku, neboť Klára i Marek měli nadprůměrnou mzdu a žádné další dluhy.

Ve smlouvě měli stanoveno, že hypotéku budou splácet po dobu 20 let, úrokem 2 %, s dobou fixace 5 let a měsíční splátkou něco přes 13000 Kč. Touto nemovitostí ručí, že svou hypotéku budou zodpovědně splácet. 

TIP: Před výběrem hypotéky doporučujeme přečíst srovnání poskytovatelů hypoték. 

Jaké jsou tedy zásadní rozdíly?

Půjčka neboli zápůjčka může být peněžitá i nepeněžitá, věřitel může požadovat úrok nebo poplatek. Úvěr je vždy jen ve formě financí mohou ho poskytnou jen subjekty, které jsou k tomu oprávněny. Může být zatížený úrokem, poskytnutý za určitým účelem nebo jištěný majetkem. Hypotéka je druh úvěru, je vždy účelová a její poskytnutí je závislé na splnění podmínek České národní banky.